Emlak balonu üzerine notlar

Wordpress alt yapısından medium’a geçiş sürecinde taslağımda kalmış yazılara bi el atayım dedim. Dün Fx ile ilgili bir yazı paylaşınca arkasından da emlak balonu üzerine tuttuğum notlardan oluşan bir taslağı yayınlayayım dedim.

Şimdi öncelikle balon kelimesinin altını doldurmak lazım. Kabaca bir ürün veya hizmetin fayda maliyet kıyası açısından değerlendirilmesi sonucu orantısız bir fayda maliyet sonucu çıkıyorsa o ürün veya hizmet için balon diyebiliriz. Bunu en basit örnekle milyon dolarların verildiği fakat istenilen verim alınamayan futbolcular üzerinde görebiliriz.

Futbolu bir kenara bırakalım peki emlakta balon olayı ne durumda? Ülkemizde malesef (özellikle konut olarak) emlak yatırım aracı olarak görüldüğü için başlı başına bir balon zaten. Yıpranma durumu olan, yıllar geçtikçe alt yapı sıkıntıları çekilebilecek, yine yıllar geçtikçe trafiğin artacağı (bu konuya başka bir yazıda değineceğim) bir şehirde konut yatırımı yapmak ve bu konutun fiyatının yükseleceğini beklemek balonu yaratan bir olgu. Ve gariptir ki bu ülkede bu son yazdığım cümle fiilen yaşanan durum.

Sorun emlak fiyatlarının aşırı artması, arz talep eğrisinde ki hareketler filan değil. Sorun tamamen emlak sektörünün adeta bir emtia, bir parite gibi yatırım sürecine sahne olması. Şimdi size bu sahnenin kötü bir tiyatro oyunu olma sürecini küçük bir hikaye ile madde madde anlatacağım. Hikayemizde henüz tek tük yerleşimin olduğu bir bölgenin imara açılması ile gelişen durumları ele alacağım.

Nerde okudum veya denk geldim bilmiyorum ama şöyle bir laf edilmişti; “Türkiyede önce üst yapı gelir sonra alt yapı”. Bu cümle işin en basit özeti. Dedim ya yeni imara açılmış bir bölge, hemen konut projeleri yapılıyor, basın bültenleri hazırlanıyor, reklamlar tamamlanıyor ve projeler pat pat görücüye çıkıyor.

Problem 1: Alt yapı

Bu hayali semtimizin lansmanı yapılırken 300bin konutlu iyi bir niyetle bir milyona yakın insanın yaşayacağına dair bir plan açıklandı. Uber lüks daireler, havuzlar, spalar filan derken acaba kaç kişi şu soruyu soracak merak ediyorum: “Bu bölgeden metro hattı geçecek mi? Otobüsler kaç dakikada bir hangi güzergahı takip edicek? Şehrin merkezine giden ana yollara bağlantı durumu nedir?”.

5 yıl sonra leş olacak bir trafik potansiyeline sahip bu güzide semtimizde malesef bu soruları soran kimse -istisnaları dışarda tutuyorum- olmadığı için fiyatlar yükseliyorda yükseliyor. Olayı sadece trafik ve toplu taşımayla bitirdim aslında. Okul, sosyal tesis, alış veriş imkanları, market vs gibi şeyleri saymıyorum bile.

Problem 2: Aldatıcı Reklamlar

Dedim ya metro var mı diye kimse sormuyor diye. Neden sormuyor biliyor musunuz? Çünkü proje tanıtımlarında metroya sadece 15 dakika olduğu söylendi. Kimse de “hacı bu 15 dakika neye göre” diye sormadı. Şimdi yasal hız limiti olan 70km ile 15 dk gidersek kaç km yol gideriz diye hesaplasam çıkan sonuç yaklaşık 17 km oluyor (!OHA). Benzer bir şekilde x’e 5km mesafe diye reklam yapıldı.

Yine aynı şekilde “hocam bu 5km mesafede ki yol durumu, toplu taşıma durumu nedir?” diye sormadı çünkü hepi topu 5 kilometre yol. Basit bir örnek vereceğim evimle işim arası yaklaşık 10–11 kilometre bunun ilk 5–6 kilometrelik mesafesini yaklaşık 15 dakika da, geri kalan mesafeyi ise 5–7 dakika arasında alıyorum.

Hani hesap yapmıştım 15 dakikada yasal hız limitleri içerisinde yaklaşık 17 kilometre oluyor diye. Ben 11 kilometre ötede ki işime giderken neredeyse yarı mesafeyi ancak 15 dakikada alıyorum.

Bir benzer problemde otopark olayında var. Motosiklet kullanıcısı olduğum için kapalı otoparkı olan bir dairede oturuyorum (hani bana depo olsada yeter çok mühim değil, o yüzden çok sallamadım), bina çok güzel ama 20 dairelik binada sadece 8–10, biraz zorlama ile 14 araçlık kapalı otopark var.

Problem 3: Kullanılmayan/Gereksiz/Kullanışsız özellikler

Ankara gibi bir şehirde açık havuzu olan siteler var. Bu sitelerin aidatıyla şehre 15–20 km mesafede kiralık evler var. Fiyatları ise muhtemelen 8–9 ay kullanılmayacak bir havuz sayesinde normalin 2–3–4… katı.

Sonuca gelelim bu örnekleri daha da çoğaltırım fakat uzatmaya gerek yok. 5 yıl sonra ilk alırken çok önemsediğiniz özelliklerin bir çoğu zamanla ya yok olacak ya da siz onlara bakmayacaksınız. Bunları yazınca inanamıyorum bu ülkede bu sistemde ev fiyatları nasıl katlanarak artıyor anlamıyorum, aklım hayalim almıyor.

Yazıyı okuyupta “istatistik yorumları, şu çeyrekte x ev satıldı, geçen sene y satılmıştı” gibi şeyler bekleyenler olacaktır, normaldir. Çünkü insanlar hala balon var mı? Ne zaman ev alınmalı? gibi sorular soruyor. Cevap veriyorum;

Emlak balonunu adeta yumurtanın içinde acaba yumurta var mı diye kafa patlatan civciv gibi arıyoruz. Türkiye’de emlak balonu, sektörünün kendisi zaten. Balonun içinde balon aranmaz ki? Sonra bir ekonomik durgunluk oluyor emlak fiyatları düşünce soruyoruz: Bu balon nasıl oluştu, niye patladı? Bununda cevabını vereyim; biz balonun içinde nefes aldığımız için balon oluşuyor. Patlaması ise küçüğünden büyüğüne her yatırımcının üretim, katma değerli servisler gibi alanlara yatırım yapacağına bu balona yatırım yapması sonucunda kısır bir döngü oluşuyor. Ekonomi durağan bir seyire girdiğinde emlak sektörü etkileniyor, emlak sektörü olumsuz etkilenince de ekonomi durağan bir hal alıyor.

“… Paketin arkasındaki o minik yazıları boşver, onları okuyamıyorsun zaten. Bizim ihtiyacımız olan şey etiketteki gerçek…”. Boş verin istatistiklerin ne söylediğini, rakamların dilini filan. Gerçekleri görmek lazım, istatistikler çoğu zaman ne yapmanız isteniyorsa ona göre şekillenir.

Emlak almak isteyenlere naçizane bir kaç madde vermek istiyorum:

  • Gerçekten yaşamak istediğiniz bir ev varsa (mesala ben müstakil bahçeli bir evde yaşamak istiyorum) onu alın. 5–6 yıl sonra satarım dediğiniz evlerin borcuna girip hayatınızı zindan etmeyin
  • Almaya niyetlendiğiniz eve ödeyeceğiniz miktarın %70–80'i elinizde yoksa “yatırım” için o evi almayın. Hatta yatırım için ev almayın.
  • Ev alırken sadece evin, binanın özelliklerine değil, bölgenin alt yapısına, yeni atılan asfaltta yağmur suyu birikip birikmediğine, açık otoparkı olmasına rağmen yola park eden araçların olup olmadığına bakın.
  • X’e şu kadar mesafe reklamlarına inanmayın. Almak istediğiniz evden X’e kendiniz bakın. Aracınız yoksa toplu taşımayı mutlaka evi almadan önce kullanın, öğrenin ve deneyimleyin.

Bunun dışında yüz binlerce lirayı bir beton yığınına dökerken çok iyi düşünün. Hadi bir kıyak daha yapayım; eğer izlemediyseniz Ahmet Şerif İzgörenin Avucunuzdaki Kelebek isimli videosunu izleyin. Özellikle 20. dakikada anlatmaya başladığı durumu iyi irdeleyin.

One clap, two clap, three clap, forty?

By clapping more or less, you can signal to us which stories really stand out.